¿Puede negarse el arrendatario a pagar la renta al verse obligado a suspender la apertura al público de la actividad que desarrolla?
Olga Campoamor Pérez. Abogada de Promadrid.
Ante la crisis que estamos viviendo, las medidas gubernamentales que se han tomado al respecto en el ANEXO del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, bajo la rúbrica “Relación de equipamientos y actividades cuya apertura al público queda suspendida con arreglo a lo dispuesto en el artículo 10.3”, está surgiendo un problema a los propietarios de locales, que ya se veía venir, de la negativa u oposición de sus arrendatarios al pago de la renta del alquiler, mientras duren dichas medidas. Personalmente soy partidaria de que, a la vista de que el contrato de arrendamiento sigue vigente, nada exime al arrendatario de cumplir su obligación en el pago de la renta y de aquellas cantidades pactadas en el contrato de arrendamiento ya que además durante ese período es la parte que continúa teniendo el local a su disposición.
La primera premisa que considero que ha de tenerse en cuenta es que en el momento de suscribirse un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el propietario del local lo que arrienda es precisamente un LOCAL (una propiedad con respecto a la cual CEDE EL USO A CAMBIO DE UNA RENTA), y no un negocio o actividad, por lo que nada vincula ni debe vincular al arrendador en el devenir del negocio de su arrendatario. Tal es así que, cuando se suscribe un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suele ser el arrendatario quien asume la responsabilidad de la obtención de las licencias y de cumplir toda la normativa ya sea administrativa o civil al respecto para situarse dentro del marco legal y garantizar su cumplimiento. Con ello entiendo que todo lo relatico al correcto funcionamiento de la actividad es exclusiva responsabilidad del arrendatario quien, además, ha destinado el local arrendado a una determinada actividad, con todas las consecuencias que ello conlleva en relación a las “expectativas de enriquecimiento” del arrendatario.
Y en relación a ese enriquecimiento que busca el arrendatario al arrendar un local y destinarlo a una determinada actividad, si antes era una cuestión ajena al arrendador, mucho más ahora que es el Gobierno quien ha cerrado unos negocios y otros no, por lo tanto, su lucro cesante debe reclamarlo por otras vías administrativas a los organismos competentes y no acudir al impago de las rentas, en detrimento del arrendador que, repito, no es el responsable del cierre de su actividad.
Precisamente en este sentido y teniendo en cuenta que nuestro Presidente de Gobierno ha anunciado que se iban a conceder ayudas para paliar los efectos económicos que puede generar el covid-19 en los autónomos y el pequeño comercio, y aunque en este momento no se puede determinar en qué van a consistir esas ayudas ni cuándo llegarán, no podemos dejar de preguntamos si luego el arrendatario va a compartir esas ayudas con el arrendador hasta compensarle la renta que ha dejado de pagar, para equilibrar así las posiciones de arrendatario y arrendador... obviamente la respuesta es NO. El arrendatario va a considerar cualquier ayuda como de su exclusivo derecho por ser una ayuda a su negocio. Nos encontramos por lo tanto con que es el arrendador quien se queda en la posición más débil del contrato, si deja de recibir su renta mensual, que normalmente necesita para subsistir, mientras no sólo no tiene a su disposición su local, sino que el mismo continúa generando gastos como sería la cuota de la comunidad de propietarios, IBI, luz... (que esté cerrado al público no significa que no se esté haciendo consumo eléctrico, como poco de aparatos que deban quedarse enchufados… ni tampoco significa que el arrendatario no disponga del uso del local de otra forma pues, durante esos meses de “impago”, continúa a disposición del arrendatario manteniéndose en la posesión del mismo).
Cuestión aparte es el pago del IVA, importe a cuyo pago viene obligado el arrendador, aunque no reciba ese importe del arrendatario, desconociendo cuáles serán las medidas efectivas del Gobierno al respecto, una vez se vaya normalizando la situación, por ello entiendo que no se da una circunstancia que deba impedir al arrendatario recibir el importe mensual de la renta, pudiendo el arrendatario solicitar al gobierno las ayudas necesarias por el perjuicio económico que esta crisis le esté ocasionando.
En cuanto a los posibles acuerdos que las partes puedan tomar debo manifestar que, efectivamente, han de tenerse en consideración pero ello lógicamente dependerá de la mejor o peor relación que tengan arrendador y arrendatario, y de los propios intereses particulares del arrendatario (para quien será preferible pagar la renta este período que dure el estado de alarma, retomando un negocio en el que ha invertido, a arriesgarse a un procedimiento de desahucio por falta de pago) y del arrendador (que puede preferir rebajar algo la renta a encontrarse con su local vacío, buscando un nuevo arrendatario y con la pérdida de ingresos hasta entonces) pero como digo, habrá de estarse a la relación existente entre ambos y sobre todo de si, en general, el arrendatario ha sido buen pagador hasta entonces.
