13 de abril de 2023
Olga Campoamor Pérez – Abogada de Promadrid
Una de las consultas frecuentes de nuestros asociados continúa siendo la forma en la que deben
actualizar la renta de los contratos de arrendamiento que tienen suscritos, a raíz de la limitación
a la actualización de la renta que se publicó en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por
el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las
consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, regulándose en el artículo 46 de
dicho Decreto.
Esta limitación que, en principio sólo afectaba a las actualizaciones que se tenían que hacer en
los meses de abril, mayo y junio de 2022 se prorrogó inicialmente hasta diciembre de 2022 y,
actualmente, por Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, se ha vuelto a prorrogar hasta
el 31 de diciembre de 2023.
Es importante aclarar que esta limitación en la actualización de la renta deja fuera a los contratos
de uso distinto del de vivienda, y a los contratos de vivienda que se rigen por la ley de
arrendamientos urbanos de 1964 (de renta antigua) y que continuarán actualizándose con el
I.P.C.. No sucede lo mismo con los contratos de vivienda sometidos a la Ley 29/1994, de
Arrendamientos Urbanos, que son el punto de mira de la limitación a la actualización de la renta.
Sin embargo, la redacción del citado artículo 46, que regula esta limitación a la actualización de
la renta no deja de ser confusa o, al menos, contradictoria con lo que se ha venido escuchando
en los medios de comunicación y con lo que viene siendo la práctica habitual a la hora de llevar
a cabo la actualización de la renta de estos contratos de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de
Arrendamientos Urbanos.
En el mencionado artículo 46 (que dejo copiado al final de este artículo para que pueda ser
consultado) se ofrece al arrendatario la posibilidad de que, hasta el 31 de diciembre de 2023, en
lugar de actualizar la renta aplicando el IPC, que es lo que normalmente se ha pactado en los
contratos de arrendamiento, PODRÁ NEGOCIAR EL INCREMENTO DE LA ACTUALIZACIÓN,
aplicándose en ese caso el porcentaje que acuerden las partes y, sólo en el caso de que no se
llegue a ningún acuerdo al respecto, se aplicará el ÍNDICE DE GARANTÍA DE
COMPETITIVIDAD (I.G.C.).
Pero ¿qué es el I.G.C., dónde se publica ese porcentaje, porqué se habla de un 2%?... son
muchas las preguntas que surgen a tenor del meritado artículo y la primera de ellas es el porqué
y el origen de ese índice. Pues bien, el índice de garantía de competitividad establece una tasa
de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro y
se publica por el INE (igual que el IPC), aunque su publicación no es simultánea a la del I.P.C.,
siendo lo habitual que el IGC salga publicado con dos meses de retraso con respecto al I.P.C.
Este Índice viene regulado en la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía
española (BOE 31/03/2015), y es en esta Ley en la que se estableció que, cuando la tasa de
variación de ese índice (IGC) se sitúe por debajo del 0%, se tomará ese valor como referencia…
es decir, no se efectuará revisión y, cuando la tasa de variación del I.G.C. sea superior al 2%, se
tomará este valor como referencia (por eso se empezó a hablar del límite del 2%).
Ahora bien, en cuanto a la vigente limitación de la actualización de la renta, no deja de ser
controvertida la redacción del mencionado artículo 46, hasta el punto de cuestionarnos si el
índice que ha de aplicarse es el 2% o, según viene redactado en el propio artículo 46, debería
aplicarse el ÚLTIMO ÍNDICE DE GARANTÍA DE COMPETITIVIDAD QUE ESTUVIERA
PUBLICADO EN LA FECHA DE LA ACTUALIZACIÓN DEL CONTRATO, pues ese es el tenor
literal del artículo 46, sin que en el mismo se haya fijado expresamente un sometimiento al límite
del 2%, y sin que se nos remita a la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la
economía española.
En contra de esta postura se podría alegar que el espíritu de la Ley era fijar el límite en el 2%, o
que al instaurar la aplicación del I.G.C. ya se sobreentiende que debemos remitirnos a la Ley
2/2015, de 30 de marzo, que limita la actualización al 2%, pero son argumentos que entiendo
que no tienen peso pues, por un lado, no podemos olvidar que el propio artículo 46, en principio,
no impone el límite del 2% sino que primero ofrece al arrendatario la posibilidad de negociar,
solicitándolo al arrendador, para supeditarlo posteriormente a la negociación entre arrendatario
y arrendador, propiciando un pacto entre las partes con respecto al incremento a aplicar, lo que
ya nos hace pensar que el espíritu de la ley no era imponer al arrendador el límite del 2% (a este
3
respecto aclaro que sólo es ilegal aplicar el I.P.C. cuando el arrendatario haya pedido negociar
el incremento a aplicar en la actualización de la renta porque se oponga a la aplicación del I.P.C.).
Pero además insiste en que, en defecto de acuerdo se aplicará el I.G.C., tomando como mes de
referencia para la actualización el que corresponda al “último índice que estuviera publicado en
la fecha de actualización del contrato”, nada dice que tenga que aplicarse ese límite en el 2%.
Por lo tanto, la expresa referencia a la aplicación del último I.G.C. publicado, nos permitiría
aplicar un porcentaje superior. A modo de ejemplo nótese que este mes de abril de 2023, el
último I.G.C. publicado, que es el de enero de 2022 a enero de 2023, se sitúa en un 6,42%.
Se estarán preguntando entonces si se debe actualizar aplicando el 2%, o si se puede exigir la
actualización conforme al último I.G.C. publicado y en este aspecto ya entra en juego la lógica,
porque si se efectúa la actualización aplicando el último I.G.C. publicado, y si el arrendatario se
opone a dicha actualización en los 30 días siguientes a que se le notifique, habría que presentar
una demanda judicial para determinar la cuantía de la actualización y que sean los tribunales
quienes decidan el porcentaje que correspondería aplicar pues, si no acepta la actualización y
no se juzga en el correspondiente procedimiento judicial el porcentaje que procede, no se le
puede exigir el pago de ese incremento.
Lamentablemente los tribunales aún no se han pronunciado al respecto, y me temo que nunca
lo harán, pues resulta más práctico ceder y aceptar la limitación del 2% exigida por el
arrendatario, que iniciar un procedimiento judicial, más costoso que lo que se puede obtener con
la actualización.
Por ello mi consejo es que cuando el inquilino se ponga en contacto con el propietario para limitar
la actualización de la renta, se intente llegar a un acuerdo que beneficie al arrendatario pero que
no resulte tan perjudicial para el arrendador/propietario y, en caso de que no se llegue a ningún
acuerdo entonces no habría más remedio que limitar la actualización de la renta en el 2%.
Siempre el arrendador tiene la opción de acudir a los tribunales para que por el juez competente
se determine el índice a aplicar, pero, como he señalado anteriormente, no es la solución más
práctica.
Lo que sí es importante es que, para no modificar la relación arrendaticia en ese punto,
en el momento en que se vaya a notificar la actualización de la renta al arrendatario, se
indique expresamente que este límite del 2% en la actualización de la renta es excepcional
y temporal, añadiendo que la próxima anualidad se actualizará aplicando el I.P.C.,
conforme viene establecido en el contrato.
Por último, adjunto a continuación el meritado artículo 46, que regula la limitación de la
actualización de la renta:
"Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de
arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la
correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor
de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá́ negociar con el arrendador el
incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes
condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será́ el que
resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la
4
variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando
como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las
partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá́ como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que
sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de
más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será́ el que
resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el
incremento de la renta no podrá́ exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de
Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia
para la actualización el que corresponda al ultimo índice que estuviera publicado en la fecha
de actualización del contrato. "
